http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4697&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
부동산은 심리가 80%다.
실제 거래를 통해 이루어지는 가격이 아닌 심리적 매매가격 이것이 매우 중요한거다
부동산 이외의 다른 투자대안과
경제활성화 방안에 대해서 두배 세배 더 이야기를 하고
논쟁을 하고 토론을 하고 대안을 제시해라
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4692&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
무주택자들이
안심하고 내집 마련을 할 수 있다는
확신을 정부가 시장에 보내주기만 하면
지금 그 시스템이 안돌아가는 건
두가지가 있는데
1. 신규공급의 가격 폭등
2. 다주택자들의 신규공급 접근
정부가 할일은
저렴한 가격의 신규공급을 원할이 공급하고
그 시장에 다주택자들 접근하지 못하게 막는 것 뿐...
사게하구 세금으로 조진다는거
이미 안된다는 거 알려졌으니
이제는 원천적으로 이들이
신규공급 아파트에 접근 못하도록
공급 시행규칙을 바꿔야 하는데
청와대의 부동산 정책 목표는
무주택자들이 저렴하게
아파트를 공급받을 수 있도록 하는거다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4677&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
가장 중요한건
분양가 인하의 기준점을 어디로 잡는가라는 점이다
1. 토지 취득시점의 시세라고 볼 수있다
2. 실거래가 평균치를 따져야 한다
3.마지막으로 강남 재건축에 대해서...
강남 재건축의 연한기간을 풀어주고
용적율을 높여주면 정말 강남의 공급효과가 증폭되어
강남 주택의 가격이 내려갈까?.
재건축 용적율을 늘려주면
전체 세대수를 늘리는게 아니라
조합원 자기 부담비율을 줄이고
조합원 세대수의 평형을 늘리게 될 것
반대의견
지금의 아파트가격상승을 잡는 길은 점진적 금리인상, 대출총량제도입밖에는 없습니다
서민주택확대공급, 신도시건설... 이런 이런... 이거 아파트가격 잡는 것이 아니구... 시장을 활성화시켜
주는 역할을 하는 정책입니다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4658&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
*은행에 대해서 대출총량을 규제하겠다는 것
대주건설과 시행사는
현장의 땅을 담보로 프로젝트 파이낸싱을 일으켜
자금을 확보한후
6억이상의 분양가가 책정된
중대형 평형의 경우
은행에서 대출이 제한되자
시행 시공사가 직접 6%의 이율로
중도금 대출을 실행해 버린거다
판교 용적율 늘려서 평당 분양가
800~1000만원대로 맞추고
서울시에서 은평뉴타운 1400 소리나올때
정부가 분양 못하게 하겠다하고
김포, 파주, 시흥능곡, 검단 고밀도와 재정을 투입해서라도
분양가 600~900사이로 맞추겠다라고 했으면
지금 831 대책 제대로 효과발휘해서
내년 종부세 양도세 매물이 주르륵 나올 것인데
지금이라도
헛짓 그만두고
내년에 5만에서 10만가구 시세의 80%에 공급해서
25.7평이하는 무주택자들 100% 25.7평형 이상은 1가구 1주택자들이 기존집 파는 조건으로 공급한다고 해라
그럼 풀린다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4655&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
신도시 공급확대와 분양가 규제로
정책의 방향을 잡은 건 이제 기정사실화 되고 있다
제대로 하면 효과가 있을 것이다
이 신규공급 물량에 다주택자 보유자들의
접근을 철저하게 차단시켜야 한다는 거다
우선
청약제도 가점제를
조속히 앞당겨 시행할 필요가 있다
또한 등기안한 분양권을 주택으로
인정안하는 것도 바꿀 필요가 있다
경실련에게
동탄신도시에서 건설사들이 땅값을 부풀렸다는
의혹제기는 좋다..하지만 그걸 원천적으로 불법으로 몰아가는
태도는 옳지 않다
어느정도 사업자의
한계 허용치는 인정해줘야 한다는거다
그래서 원가공개라는 치사한 방법을 쓰느니
차라리 분양가 규제를 하자는 말이 더 현실적이라는 말이다
"원가가 얼만데 이건 폭리다" 라고
파괴적인 주장만 할것이 아니라
차라리 경실련이 감리단으로 참가하고
이에 맞는 건설사를 확보해서
직접 시행에 나서보는 건 어떨까 한다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4648&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
*3.30대책이 나오고 주춤하던 집값이 왜 9월 이후 다시 폭등했는가원인부터 따져보자
원래대로라면 07년부터 종부세,양도세 프로그램이 가동되므로 가격은 하행조정되는것이 맞다
판교 평당 분양가 1800만원
은평뉴타운 분양가 1400만원
특히 은평뉴타운의 경우가 더 치명적인데..
공영이든 민영이든 신도시든 뉴타운이든
이제 더이상 상대적으로 저렴한
분양가는 없다 라는 사인
검단 분양가가 1200~1300만원 될꺼다 라는 야그들...
이 야그가 도는 순간 부터 모든 집값이 발화가 된것임
시나리오 B안
오름새는 아마 09년~10년까지 지속될 것이고
그때 강남 30평형은 20억에서 30억이상
분당, 판교는 15억 이상
용인은 8~10억 이상
서울 및수도권의 최하 웬만한 30평형 아파트는
5억~7억이 되는 상황이 발생..
2010년쯤 거품의 붕괴....
지역에 상관없이 대략 예상한 최고가격에서
최대 50%의 가격 조정이 발생하여
죽어나는 건 누군가하면...
1. 서민
2. 은행
3. 정부
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4639&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
우리 경제 성장율은
꾸준히 잠재 성자율 5% 를
앞으로도 십수년간
계속 유지할 가능성이 높음
두가지 형태로 축적되게 되어 있는데
하나 부동산이고
다른하나가 기업...
서민과 중산층에게 있어서
과게에는 근로소득이라는 개념만 충족하면 되었지만
앞으로는 근로소득 + 자본소득 이 필요하는거..
쉽게말해서
무주택자들은 이제
적극적으로 향후 주택 청약에 나서야 할것이고
이 상황에서 모기지론이나 담보대출을 두려워 하지말고
오히려 이 기회를 자신들의 자산관리 재구성의 기회로
삼아야 한다는거..
침착하고 현명하게
정부정책의 파도를 날렵하게 타보자..
이번엔 정말 당신들 차례인거 같다..
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4611&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
분양가를 낮추기 위해
용적률을 높이고 시설분담금을 재정으로 확보하는등의
시도를 하면 반대논리가 등장할 것이라는 예측말이다
미국이나 일본 서유럽의 부동산과 한국의 부동산 문제는 이래서 조금 포인트가 다른거다
그들은 전적으로 수요와 공급의 그리고 유동성이 관련된 경제문제다
그러나 한국은 다르다 한국은 아직 사회구조가 최적화 되지 않았기에 해결해야할 과제가 추가로 존재한다
지역의 문제가 아니라 계층의 문제로 뒤집어 생각해보자
분양가가 올라가면 무주택 서민들의 입지는 더욱좁아지고
주변시세를 자극해서 부동산 전체가 과열된다
이에 이 분담금등에
국가재정을 투입하게 되면
분양가가 하락하게 되는데 이때 형평성의 문제가 드러나게 된다
결국 국가재정이라는 측면이 조세제도와
연관성이 있다는 것을 설득하는 시스템은
이건 사회적 합의가 필요한 시스템이고
결국 정치의 영역이 되는거란 말이다
* 혹시 토지공사나 주공등에서 신도시 개발시행으로 폭리를 취했기에 모든 문제가 생겼다는 발상은
결과론적으로는 맞다고 보나 문제를 해결하는 구조원인으로는 되지 않는다고 본다
결국 그 개발이익의 대부분은 국고로 귀속되거나
아님 토공이 시행하는 지방의 공단 사업, 임대주택 사업등에 사용되었을 것이다.
이건 다시말해 토공의 이익 재분배에 지나지 않는다
만일 토공이 판교에서 개발이익을 거두지 않았다면
미분양을 무릅쓰고 진행하는 지방사업, 임대사업의 경우는
마찬가지로 국가재정이 투입되어 진행해야 할 상황이된다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4583&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
여전히 문제가 되는건 수요에 대한 질서다
현재로선 누가 최우선적으로 이렇게 표준화된 분양가로 공급될 공급물량을
받아가야 하는 사람들인지 그것에 대한 순서의 사회적 합의가 이루어지지 않았다
분양가를 낮추는 것과 동시에 이 순서에 대한 개념을 확립해 주는것이
정부가 할일이다
이렇게 되어야 수요와 공급의 일치점이 확보된다
우리는 일본과 달라서
금융이 부동산 문제의 모든 원인이 되지 않는다
일본은 100% 대출이었지만 우리는 많아야 40~60% 대출이다
대출은 내재가치가 집중된 주요지역에 집중 살포되었는데
이는 판교식 은평뉴타운식 고분양가 초웰빙 분양을 진행한
정부당국의 잘못이지 금융의 문제는 아니다
괜히 대출을(대출자격이나 금리) 지금 건드려
무주택자들의 구매동기를 사그라뜨리면
애써 분양가는 낮춰 공급된 공급물량마져 그들의 차지가 되지 못하고
미분양으로 남은채 다시금 투기꾼들의 먹이감이 되는거다
http://www.myonoff.com/bbs/board.php?bo_table=c1200&wr_id=4564&sca=&sfl=wr_name&stx=jeep
검단신도시는 내재가치가 확보된 곳이 아니다
가격이 상승했다는 것은 다분히 의도적인 마케팅에 불과하다
불과 몇년전 활황이다가 현재 몰락하고 있는 지방 분양의 학습효과로 볼때
검단신도시는 단기적 매수촉발의 모멘텀이 되기에는 여력이 부족한 상품이다
그럼에도 불구하고 시장이 과열되는것은 왜일까...
이건 오로지 정부정책 불신이라는 매개체 때문에 이런것이다
하지만 최소 60%이상은 정해준 규칙에 의해서 대기표를 받는 시장으로
유지해야 그래야 정책의 신뢰가 만들어진다
수요의 대기표 순서를 만들어보고
예를 들면 10년무주택 세대주.. (이렇게 하면 1년에 대략 이들의 숫자가 나올테고)
이를 토대로 공급의 대기표 순서를 만들어 주면
이 둘사이의 함수에 의해서
수요가 공급을 획득하는데 걸리는 시간과 비용이 거의 정확하게 예측된다
애초부터 행정도시 혁신도시 기업도시를 동시에 추진한다고 했던 것이 무리였다
증세도 불가능한 현 상황에서 빈약한 재정으로 그걸 동시에 추진한다는건 공멸을 의미하는 것이였고
결국 어거지로 땅값을 띄워 그걸 유지하려 했던 기본개념이
오히려 수도권의 집중화와 지방의 거품 붕괴를 유도하고 있다는게 내 판단이다
우선 기업의 투자와 행정의 위치이동 한가지에 주력하여
한지역에서 성공사례를 만들어 그걸 바탕으로 전지방으로 확산시켰다면