이글 정확할까?
기존주택 살 필요 없어졌다
번호 179804 글쓴이 jeep 조회 142 점수 70 등록일 2006-11-16 10:00 대문 2 톡톡 0
대책이 나왔다.
하도 우왕좌왕하는 거 같아서 좀더 세밀하게 컨설팅해 줄 테니 찌라시의 부화뇌동하는 말 듣지 말고 잘 받아 적길...
부동산 문제를 조중동처럼 정치적으로 꼴리는 대로 해석하면 거기에 속는 니들만 맨날 손해니 언제나 그렇지만 경제문제는 냉정해야 한다.
우선 이 컨설팅은 무주택자들이 우선이다.
자 무주택자들...필독이다
가장 우선시 해야 할 사항은 당신이 무주택자라면 청약저축통장이 있는지 없는지 여부를 따지는 거다
없다면 당장 개설하라.
다시 말하지만 청약저축통장이다. (예금이나 부금이 아니다)
지금 준비되는 신도시들은 거의 100% 공영개발이다.
공영개발이 되면 전용25.7평형(분양 평형 33~35평형)이하는 100% 청약저축 통장 거래자만 해당되는 거다.
중대형을 노리는 무주택자도 있기는 하겠지만 일단 30평형대를 노리는 첫 내 집 마련 무주택자는 청약저축통장 개설이 모든 것의 우선이라고 본다.
역시 가장 관심있는 건 분양가격이 될 것이다.
정부 당국자의 발표를 보면 이렇다.
신도시의 아파트 분양가는 얼마나 낮아질까.
“정부는 용적률, 녹지비율 조정, 택지공급가격 인하 등의 방법으로 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가를 평균 25% 낮출 계획이다. 중소형의 분양가는 평당 700만∼1000만 원으로 떨어져 2억2400만∼3억3000만 원이면 32∼33평형 주택을 분양받을 수 있게 된다. 채권입찰제가 적용되는 공공택지 내 중대형 아파트(25.7평 초과)의 분양가 인하효과는 15% 정도에 그칠 전망이다. 이렇게 낮아진 분양가는 2008년 6월, 9월에 각각 분양하는 김포와 수원 광교신도시부터 적용된다.”
지금으로 봐선 검단, 김포, 양주 등은 평당 600~800만원선, 광교, 송파는 평당 1000만원선에서 분양가가 결정될 것이다.
내년에 추가의 신도시가 발표되는데 그곳은 아마도 용인 동부쪽이 되지 않을까한다.
이제 1~2년만 기다리면 이런 가격의 아파트가 무주택자 100% 우선으로 대략 한해 30만 가구씩 분양된다.
그것도 4~5년 동안 내리 말이다
상황이 이럴진대.
지금 서둘러 서울변두리와 용인, 분당 등의 기존 아파트를 구입할 이유가 없는 거다.
대략 시세만 봐서도(30평형대 기준)
분당이 6억~8억
용인이 4억~6억
파주가 4억 이상
서울의 강북도 4억 이상씩으로 올랐다.
하지만 1~2년만 기다리면 2억2천에 3억4,5천이면 새아파트를 분양받을 수 있는 기회가 생긴다.
따라서 지나친 기대 호가로 올라버린 기존 주택을 지금 살 이유가 없는 거다.
사실 실수요층이 뒤늦게 뛰어든 건 은평뉴타운의 고분양가 때문이다.(사실 이건 서울시 잘못인데)
은평뉴타운이 평당 1400만원이라는 소리에 강북의 심리적 마지노선이 무너진 거고 거기에 실수요층의 심리저항선이 무너진거다.
이제 정부가 뒤늦게 정신차려 광교 1000만원, 송파 1000만원이라는 심리적 방파제를 만들어주었으니 결국 무주택자들은 지금부터 자금 계획을 세워 차근차근 청약 레이스에 뛰어들어야 한다.
정리하면 이렇다.
① 무조건 청약저축통장 (무주택자들만 개설가능)을 우선 개설
② 자금 계획 수립
2억5천~ 3억 원짜리 30평형 아파트를 사기위해선 우선 계약금조로 10%인 2천5백만 원에서 3천만 원은 현금으로 필요하다.
이것조차 없는 사람은 솔직히 내 집 마련 어렵다.
전세금을 제외하고 예금형태로 최소 2천만 원 이상이 가능하도록 종자돈을 모으는 것이 중요하다
당분간 자동차 사고 여행가고 하지 말고 절약해서 종자돈을 모아야 한다.
물론 최소한의 소비는 해야겠지만
③ 청약일정 점검
먼저 구체적인 청약 일정 캘린더를 연간계획표처럼 만들고, 주말에 어디 놀러 가느니 지금 신도시로 예정되어 있는 지역을 가족들과 슬슬 나들이 겸해서 탐방해 보는 게 좋다
그렇게 함으로서 교통이니 환경이니 이런 점에 대한 실질적인 확신이 내려지게 된다.
④ 융자계획 수립
집장사할 요량으로 이집 저집 담보로 받는 융자가 아니라면 게다가 무주택자의 첫융자는 그리 어렵지 않다.
중도금 대출도 가능하고 잔금은 대개 살고 있는 전세를 빼서 들어가면 되니 별걱정은 없다.
중요한건 융자이자에 대한 계획이다.
6%이율로 치면 1억 융자시 한달에 이자만 50만원이다.
전체 가계소득에서 이 부분을 어떻게 조정해야 하는지 집을 사기전 지금부터 몸에 익혀놔야 한다.
그렇지 않으면 나중에 이자가 가계에 부담이 될 수 있다.
⑤ 가족끼리 계획을 상의한다.
남편이나 부인이나 나홀로 내 집 마련 또는 나홀로 재테크 하는 사람치고 성공하는 사람 본적 없다
무조건 가족끼리 상의하고 공동으로 결정해야 한다.
그래야 책임을 서로 나누는 그런 협력이 가능하고 가족간의 사랑도 돈독해 진다.
결론 어찌되었던 분양가 인하라는 대책이 나왔다.
미진한 부분이 왜 없겠냐만 그건 강남 재건축이나 서울의 중대형을 노리는 중산층이상의 생각이고 30평형대 첫 내 집 마련을 생각하는 무주택자 입장에서는 이제 기회가 온 거다.
올라버린 기존 주택에 눈길도 주지마라.
당신들을 위해 해마다 30만가구가 쏟아진다.
이제는 차근차근 준비해서 내 집 마련에 성공할 때다.
◆ 자 이제 어떡할꺼냐...
분류를 해보면 이렇다
① 아직 집 살 능력이 없는 젊은이
② 무주택 5년 세대주
③ 무주택 10년 세대주
④ 1가구 1주택
⑤ 1가구 2주택 이상
물론 세분화하면 이것보다 더 많은 사연들이 구구절절이 있겠지만 일단 표본화 하면 이정도로 구분 가능할 것이다
이제 정부의 공급대책이 나왔다.
어떻게 대응할 것인지 알려준다.
정부는 정책을 내면 동시에 정책에 대한 대응 요령 등의 이런 매뉴얼을 만들어 세세하게 설명해 줘야지.
참으로 서비스가 빵점이다
우선 ①번
어찌되었던 대출규제가 좀더 타이트해져서 막말로 총 분양대금의 70~80%를 대출받아 집을 사는 행위는 못한다.
뒤집어 말하면 집을 사고 싶으면 최소 집값의 40%~60%는 저축을 해놓아야 한다는 걸 의미한다.
따라서 아직 잉여소득이 부족한 젊은이들은 일단 저축이 우선이다.
종자돈을 모으고 그걸 전세로 유지하면서 청약기회를 살려야 한다.
지금으로선 2010년 이후까지 꾸준히 신규공급이 준비된다...
길게 4~5년을 바라보고 저축에 몰두하고 청약통장의 횟수와 가점을 노려라.
3자녀 혜택을 노릴 사람은 애도 낳아라. 물론 선택은 본인이.
②번
수도권 외곽의 신도시를 노릴만하다
죄다 송파와 광교신도시만 노릴 생각하지 말고 김포든 검단이던 양주든 일단 분양을 받는 게 우선이다.
물론 청약통장이 있다는 것을 전제로 하고 하는 말이다
외곽이라도 신도시에 내 집을 마련, 그걸 바탕으로 인플레에 대응할 수 있다
1가구 1주택이 되는 거 이것이 중요하다
③번
두말할 것 없다.
10년 무주택자라면 이제까지 기다려온 보람을 찾아야 한다.
신규 공급되는 지역 중에서 그래도 내재가치가 높다고 판단되는 곳에 청약을 신청해야..
물론 이건 25.7평형이하의 서민주택에 해당되는 말이다
④번
나라면 지금 매물을 내놓겠다.
하지만 그건 전적으로 소유자의 판단이고 (3년 보유 양도세 면제 등 때문에..) 결국 무주택자들이 기존주택에 접근하지 않고 신규공급에 주목한다면 기존주택의 가격은 내려갈 수밖에 없다
물론 내재가치에 따라 평가는 다르겠지만 일반적으로 볼 때 강북>수도권외곽>주요신도시> 강남 순으로 가격 조정이 올 것이다
오르던 내리던 모르겠다는 식으로 대응해도 뭐 상관은 없다
그러나 청약통장은 유지하거나 개설하는 게 좋을 듯하다
⑤번
다주택자들이 더 이상 매물을 쥐고 가는 건 내가보긴 무리가 있을 듯하다
왜냐하면 신규공급의 가격과 기존주택과의 가격 경쟁이 안되기 때문이다
준비된 물량도 100만가구가 넘는다.
2010년 이후까지 시기도 꾸준하다
죽어라 안팔겠다면 그건 할 수 없지만.
지금 양도세 효과는 안나왔지만 07년 종부세 효과가 나온다는 건 당연한 듯 하다
대출받아 세금과 이자를 낼 수 는 있지만 해마다 신규공급이 저가로 쏟아져 나오면 그땐 당해낼 재간이 없을 듯하다
중소형은 신규공급에 당할 수 없고 중대형은 채권입찰제가 유지되면 가격을 다소 인정받을 수 있겠지만 그것도 특화된 지역에만 한정될 것이다.
지금 당장 매물을 내놓는 게 어쩜 최고가의 판매가 아닌가도 싶다..
양도세를 감안한다면 말이다
정부에게 부탁하고 픈건 어디 토론회에 나가지 말라는 거다
정책홍보 한답시고 토론회에 나가 괜히 말꼬리 잡히지 말고 묵묵부답으로 일관하는 거다
되도록 부동산 이야기 하지 말고 이제부턴 다른 투자대안에 대해서 이야기 하자
정부의 발표대로 송파신도시 평당 1000만원에 분양한다면 당장 분당의 집값이 대폭 내려갈꺼다
이건 당근 효과 있는 조치다
◆ 권오규에게 충고
절대 토론회 다니지 말라.
재경부 누구라도 토론회 나가서 미주알고주알 따지지 마라
지금 언론이 노리는 건 대책의 구멍이다.
구멍이 보인다 싶음 무조건 쑤시고 볼꺼다.
제일 좋은 방법은 현재발표에서 입 봉하고 있는 거다.
대책이 효과가 있네 없네 뭐라고 씹어돌리던 상관하지 말고 입 딱 봉하고 있으면 된다.
오로지 딱 한마디 이거만 하고 돌아다니면 된다.
송파 1000만원
광교 1000만원
이 말이다
오로지 중 염불외우는 것처럼 이 말만 하면 되거던.. 송파 분양이 09년 9월이고 광교분양이 08년 9월이다
이때까지 줄기차게 송파 1000만원, 광교 1000만원 외고 다니면 그때까지 대치동등 아주 강남 일부를 제외한 서울 강북, 분당, 용인, 수원, 화성동탄 모두 평당 1000만 원 이상으로 절대 손쉽게 감히 불쑥 못 올라온다.
뭔 말인지 알겠지.
누가 집사야 되냐고 물어보면 무조건 송파 1000만원 광교 1000만원..
이 말만 외치면 2009년까진 집값안정 끝이다....
시장의 불신이 하늘을 찌른다는 게 어쩜 더 다행이다.
정부가 판교처럼 분양가를 불쑥 올리지 못하니 말이다..
무주택자들은 계속 정부를 불신하면서 감시를 하고 정부는 계속 "송파 1000만원 광교 1000만원만 외치면 된다."
송파 광교 합쳐서 8만 가구다...
35평 평당 1000만원 언더면 분양가 3억5천이하고 무주택자 모기지론(보금자리론)은 70%까지 대출이 가능하고 (최대 3억) 이번에 서민 대출 인하라고 해서 이율이 0.15% 내렸다.
송파와 광교가 3억5천만 원 이하라는 게 확고하면 대기수요들이 지금 다른 집을 건드릴 이유가 하나도 없는 거다
부동산은 심리 싸움이다
권오규...
토론회 나가 괜히 꼬투리 잡히지 말고 중 염불 외듯이 계속 분양가만 외어라..
이렇게 심리가 고착화되면 09년까지 감히 어떤 민영 분양도 송파 1000만 원 이상에서 분양가를 책정하기 어렵다..
그럼 집값은 잡힌다..
송파 4만 6천세대,
광교 3만 5천세대
실제 어마어마한 물량이다..
당장도 아닌 2년 뒤 이곳을 평당 1000만원에 분양한단다..
그렇담 무주택자가 지금 왜 다른 곳에 눈을 돌리냐....
ⓒ jeep